Vermietete Wohnung kaufen und selbst einziehen?
Sie haben ein gewisses Maß an Eigenkapital angespart und die Bauzinsen sind historisch niedrig – dies sind gute Voraussetzungen sich den Traum zu erfüllen und eine eigene Immobilie zu kaufen. Sie haben vielleicht die Möglichkeit eine schöne Immobilie zu kaufen, diese ist jedoch vermietet, Sie möchten die Immobilie jedoch selber nutzen und dem Mieter kündigen. Der Plan klingt gut, wären da nicht die jetzigen Mieter. Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen, übernehmen Sie die Mieter und deren Mietverträge nämlich mit.
Oder doch erst als Kapitalanlage nutzen?
Vielleicht haben Sie ja aber Zeit und möchten erstmal nicht direkt in die gekaufte Wohnung oder Haus einziehen. Sie könnten die Immobilie auch vorerst als Kapitalanlage nutzen. Das heißt, Sie finanzieren Ihren Kauf ganz oder teilweise über die laufenden Mieteinnahmen. Eine Immobilie als Kapitalanlage kann sehr sinnvoll sein, da die Immobilien in den letzten Jahren einen enormen Wertzuwachs erfahren haben. Wichtig ist jedoch zu beachten, dass Sie nicht nur Mieteinahmen haben, sondern auch Ausgaben und Verpflichtungen – insbesondere als Hauseigentümer. Dies müssen Sie bei Ihrer Kalkulation berücksichtigen, zudem können Sie nicht alle anfallenden Nebenkosten auf einen Mieter umelgen. Hierzu zählen unter anderem:
- Laufende Instandhaltungsmaßnahmen müssen bei einer Immobilie einkalkuliert werden (Renovierungen)
- Mietausfallwagnis (zwischen den Mieterwechseln können Leerstandzeiten entstehen)
- Bei Unstimmigkeiten können kostspielige Streitigkeiten mit dem Mieter entstehen
- Evtl. Verwalterkosten können nicht auf einen Mieter umgelegt werden
- Verkehrssicherungspflicht – Grundstück, Gebäude und Bauteile müssen verkehrssicher gehalten werden
- Räum- und Streupflicht – Gehwege im Winter von Schnee und Eis befreien (falls Sie dies nicht im Mietvertrag auf einen Mieter übertragen)
- Verkehrssicherungspflicht – Grundstück, Gebäude und Bauteile müssen verkehrssicher gehalten werden
- Nutzungspflicht – Nutzung der Immobilie nur im Rahmen der baurechtlichen Bewilligung
- Duldungspflicht – Städtische Einrichtung, wie z. B. Müllabfuhr und Wasserversorgung, müssen genutzt werden
- Energetische Sanierung – Je nach Kaufdatum und Zustand der Immobilie Verpflichtung zu energetischen Sanierungen
Aber ganz gleich, wie Sie sich entscheiden, ob Sie Ihre gekaufte Immobilie erst eine Weile als Kapitalanlage nutzen und erst später selbst einziehen, oder ob Sie diese direkt nach Erwerb selbst bewohnen möchten – es bleibt die Frage: „Kann man beim Hauskauf den Mietern kündigen?“
Kauf bricht nicht Miete.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (§566 BGB) ist ganz klar geregelt: Kauf bricht nicht Miete. Als Käufer und neuer Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses bedeutet dies für Sie: Sie können den bisherigen Mietern nicht grundlos kündigen. Beim Kauf einer Immobilie werden die bestehenden Mietverträge übernommen und dürfen nicht geändert werden.
Aus diesen Gründen dürfen Sie Ihren Mietern kündigen.
Bei dem Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete, gibt es jedoch Ausnahmen, bei denen Sie den Mietern kündigen könnten. Liegen zum Beispiel triftige Gründe vor, dürfen Sie als neuer Eigentümer Ihren Mietern sehr wohl kündigen. Als tiftiger Grund gilt beispielsweise der Eigenbedarf ist. Es muss zudem unterschieden werden zwischen einer ordentlichen Kündigung und einer fristlosen Kündigung.
Ordentliche Kündigung Ihrer Mieter, zum Beispiel weil …
… Sie Eigenbedarf anmelden
… Mieter vertragliche Pflichten erheblich verletzen
… Sie durch das Mietverhältnis das Grundstück nicht angemessen wirtschaftlich verwerten können
Fristlose Kündigung Ihrer Mieter, zum Beispiel weil …
… ständig gegen die Hausordnung verstoßen wird
… ohne Ihre Kenntnis und Erlaubnis untervermietet wird
… die Mietzahlung im Verzug ist
… trotz Verbot ein Haustier gehalten wird
Welche Kündigungsfristen müssen Sie bei Eigenbedarf einhalten?
Eigenbedarf gehört somit zu den Gründen, aus denen Sie nach dem Kauf einer Immobilie Ihren Mietern ordentlich kündigen dürfen. Es gelten aber Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung zu beachten. Diese sind:
- drei Monate bei Mietverhältnissen kürzer als fünf Jahre
- sechs Monate bei Mietverhältnissen länger als fünf Jahre
- neun Monate bei Mietverhältnissen länger als acht Jahre
- zwölf Monate, falls dies so in alten Mietverträgen geregelt sein sollte
Bei einer fristlosen Kündigung gibt es keine gesetzliche Regelung für eine Kündigungsfrist. Diese Frist können Sie selbst bestimmen und dem Mieter einräumen – mindestens 14 Tage sind hier angeraten.
Vermietete Wohnung kaufen und sofort Eigenbedarf anmelden?
Oft herrscht beim Käufer Unwissenheit darüber, ab welchem Zeitpunkt Eigenbedarf angemeldet werden darf. Die Rechtslage ist hierbei eindeutig: Eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden ist ab dem Zeitpunkt erlaubt, ab dem Sie als neuer Eigentümer im Grundbucheingetragen sind. Zu beachten ist jedoch, dass der Gesetzgeber die Rechte der Mieter und ihren angemieteten Wohnraum schützt – eine Kündigung Ihrerseits ist daher oftmals schwierig und muss stichhaltig begründet sein.
Vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen und für Verwandte Eigenbedarf anmelden?
Wenn Sie beispielsweise ein vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen und Eigenbedarf anmelden, muss dieser Eigenbedarf nicht unbedingt für Sie persönlich sein. Ob Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen oder eine vermietete Wohnung kaufen – eine Eigenbedarfskündigung ist auch für folgende Personengruppen zulässig:
- Partner und Ehepartner
- Kinder und Stiefkinder
- Eltern, Schwiegereltern und Großeltern
- Geschwister
- Neffen, Nichten und Enkel
- Haushaltshilfen und Pflegepersonal
Einschränkungen bei Kündigungen wegen Eigenbedarf
Selbst wenn Sie Ihren Eigenbedarf triftig begründen können und alle Kündigungsfristen einhalten, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in manchen Fällen schwierig sein und im schlimmsten Falle vor Gericht landen. Denn hier gelten verschiedene Einschränkungen, die sich aus Gerichtsurteilen der letzten Jahre ergeben haben. Solche Fälle können beispielsweise sein:
- Eine Kündigung kann als unzumutbar angesehen werden, wenn Ihr Mieteralt und gebrechlich ist
- Sie benötigen die Wohnung nur vorübergehend selbst, beispielsweise bei einem Trennungsjahr.
- Zwischen Ihnen und dem Mieter besteht Streit – hier könnte der Streit als Auslöser für die Kündigung angesehen werden.
- Wenn Sie mehrere Immobilienbesitzen müssen Sie gut begründen und nachweisen, warum Sie ausgerechnet diesem Mieter kündigen.
Unser Tipp:
Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen, sprechen Sie bereits vorher mit den Mietern und bemühen Sie sich um ein gutes Verhältnis. Schalten Sie außerdem frühzeitig einen Rechtsanwalt ein und lassen Sie sich beraten.